HoREA hiến kế phát triển nhà cho thuê giá rẻ tại TPHCM

Gần 1 triệu người cần nhà, nguồn cung nhà cho thuê giá rẻ vẫn khan hiếm

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa công bố loạt kiến nghị nhằm tháo gỡ bài toán nhà ở cho thuê giá phù hợp - vốn đang là điểm nghẽn lớn tại thành phố đông dân nhất cả nước.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM và Sở Xây dựng thực hiện năm 2018, có đến 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà thay vì mua. Nguyên nhân chủ yếu là phần lớn lao động chỉ gắn bó với thành phố trong khoảng 10-12 năm trước khi hồi hương, nên không đặt nặng việc sở hữu bất động sản.

Sau khi hợp nhất địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TPHCM có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025 chỉ đạt 17.902 căn hộ. Kế hoạch giai đoạn 2026-2030 đặt mục tiêu xây thêm 181.498 căn, nâng tổng số lên khoảng 199.400 căn vào năm 2030 - song vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu thực tế, nhất là nhà ở xã hội cho thuê.

Hiện tại, phần lớn người lao động thu nhập thấp phải chấp nhận thuê phòng trọ tư nhân với giá khoảng 2 triệu đồng mỗi tháng trong điều kiện chất lượng và tiện ích không đảm bảo. Thống kê của Sở Xây dựng năm 2018 ghi nhận TPHCM có khoảng 60.470 khu nhà trọ với 560.000 phòng, phục vụ chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người.

Chênh lệch lớn giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại cho thuê

Nhà ở xã hội cho thuê hiện có mức giá thấp nhất thị trường do được Nhà nước quy định đơn giá thuê. Theo Quyết định 80/2024 của UBND TPHCM, đơn giá thuê nhà ở xã hội tại chung cư trên 4 tầng là 118.000 đồng/m2, bao gồm VAT. Với căn hộ 55m2, người thuê chỉ chi khoảng 6,49 triệu đồng mỗi tháng.

Trong khi đó, căn hộ thương mại cùng diện tích hiện được cho thuê với giá khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng - gấp hơn 2 lần. HoREA nhận định chi phí thuê nhà là khoản chi lớn nhất trong ngân sách của người lao động. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy chi phí này nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng; nếu vượt 25%, người lao động sẽ khó đảm bảo cuộc sống và tái tạo sức lao động.

Đối với nhà ở thương mại cho thuê, HoREA chỉ rõ hiện chưa có bất kỳ cơ chế hoặc chính sách riêng nào để phát triển loại hình nhà ở thương mại cho thuê với giá phù hợp với người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

HoREA đề xuất loạt cơ chế ưu đãi, áp dụng cơ chế gần với nhà ở xã hội

Từ thực trạng trên, HoREA kiến nghị bổ sung hệ thống cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi và các luật liên quan, nhằm thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia phân khúc này. Cụ thể, các đề xuất bao gồm:

• Miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong toàn bộ vòng đời dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp, áp dụng với phần diện tích đất doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng.
• Cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạo lập quỹ đất để giảm giá thành đầu tư và kéo giảm giá cho thuê.
• Ưu đãi thuế: chỉ áp dụng 30% mức thuế suất VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp, tương đương giảm 70% so với mức thông thường, đối với cả nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.
• Tín dụng ưu đãi dài hạn: cho phép vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng được chỉ định với thời hạn 15-20 năm và lãi suất phù hợp. Dư nợ từ các dự án này không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, nhằm khuyến khích dòng vốn đổ vào phân khúc nhà cho thuê giá rẻ.
• "Luồng xanh" về thủ tục: rút ngắn quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp, tương tự cơ chế đang áp dụng cho dự án nhà ở xã hội.
• Cho phép phát triển căn hộ nhỏ với diện tích tối thiểu từ 15m2 để đáp ứng nhu cầu của người độc thân hoặc hộ gia đình ít người.
• Quy định giá trần cho thuê nhưng vẫn để chủ đầu tư quyền lựa chọn đối tượng thuê, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền lợi người thuê trước các trường hợp tăng giá đột ngột hoặc chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng.

Đáng chú ý, HoREA nhấn mạnh điều kiện để hưởng các ưu đãi trên là dự án phải cam kết vận hành cho thuê tối thiểu 20 năm - phù hợp với thực tế thời gian hoàn vốn thực tế của loại hình đầu tư này.

Định hướng chiến lược từ Tổng Bí thư, Chủ tịch nước

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết cộng đồng doanh nghiệp và người dân đánh giá cao kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc về tình hình triển khai Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về nhà ở xã hội. Kết luận này xác định định hướng chiến lược toàn diện về phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ đạo chuyển hướng sang đẩy mạnh nhà ở cho thuê giá phù hợp - bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê lẫn nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.

Theo ông Châu, kết luận của người đứng đầu Đảng và Nhà nước cũng thẳng thắn chỉ ra các tồn tại: phân khúc nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức; nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt và phân bổ chưa hợp lý; nhiều dự án thiếu kết nối với hạ tầng thiết yếu; doanh nghiệp thiếu động lực tham gia; trong khi cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn thiên về sở hữu, chưa đáp ứng được nhu cầu thuê ngày càng lớn của người lao động.

Định hướng này được xác định là cơ sở chính trị để Quốc hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, trước hết là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các luật liên quan vào cuối năm 2026, hướng tới mục tiêu mọi công dân đều có cơ hội tiếp cận nơi ở hợp pháp như quyền đã được Hiến pháp quy định.

Theo Thanh Nien, Thanh Nien Kinh te, Dan Tri

Theo Thanh Niên, Dân Trí