Những điểm chính
- Làn sóng cắt giảm nhân sự công nghệ cao và ứng dụng AI khiến nhiều doanh nghiệp Israel thu hẹp hoặc cho thuê lại mặt bằng văn phòng.
- Tại các thành phố vệ tinh như Petah Tikva, Ra'anana và Herzliya, tỉ lệ văn phòng trống tăng và giá thuê giảm, trong khi trung tâm Tel Aviv vẫn tương đối ổn định.
- Ông Ohad Danos, cựu Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá bất động sản Israel, cho rằng lao động công nghệ mất việc vẫn có tiết kiệm đủ nên tác động chủ yếu là trì hoãn mua nhà, không phải bán tháo.
- Căn hộ giá 5,1-5,68 triệu shekel tại Bắc Tel Aviv và Ramat Aviv vẫn được giao dịch, cho thấy nhu cầu thực ở phân khúc cao cấp còn tồn tại.
- Nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển sang các khu vực ngoại vi như Ashdod, Ashkelon, Be'er Sheva và Rehovot nơi giá nhà thấp hơn đáng kể.
Ngành công nghệ cao - xương sống của nền kinh tế Israel - đang trải qua giai đoạn khó khăn với làn sóng cắt giảm nhân sự diện rộng, tốc độ tuyển dụng chậm lại và sự thâm nhập ngày càng sâu của trí tuệ nhân tạo (AI) vào quy trình vận hành. Hệ quả tất yếu là thị trường bất động sản, vốn phụ thuộc lớn vào nhóm lao động công nghệ thu nhập cao, bắt đầu cảm nhận rõ những rung chuyển đầu tiên.
Thị trường văn phòng: Phân hóa rõ rệt giữa trung tâm và ngoại vi
Trước đây, các công ty công nghệ là những khách thuê văn phòng lớn nhất và tích cực nhất tại Israel. Tuy nhiên xu hướng đó đang đảo chiều. Thay vì mở rộng mặt bằng, nhiều doanh nghiệp hiện đang tìm cách cho thuê lại không gian dư thừa, đóng bớt các tầng văn phòng và siết chặt chi phí vận hành.
Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản JLL Israel, ông Yaniv Lotringer, cho biết tác động chưa diễn ra đồng đều trên toàn thị trường bởi nhiều doanh nghiệp vẫn còn bị ràng buộc bởi các hợp đồng thuê dài hạn. Dù vậy, xu hướng tiết giảm chi phí bất động sản đang ngày càng rõ nét hơn.
Sự phân hóa giữa các khu vực cũng trở nên sắc nét. Tại trung tâm Tel Aviv, nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao vẫn được duy trì ở mức tương đối ổn định nhờ lợi thế tập trung của hệ sinh thái kinh doanh và đổi mới sáng tạo. Ngược lại, tại Petah Tikva, Ra'anana, Herzliya và Bnei Brak, tỉ lệ mặt bằng trống đang gia tăng, giá thuê giảm và nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê mới.
Một xu hướng đáng chú ý là mô hình không gian làm việc linh hoạt (flex office) đang được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng hơn, nhằm giữ khả năng điều chỉnh quy mô theo nhu cầu thực tế mà không phải cam kết thuê dài hạn.
Thị trường nhà ở: Chưa có làn sóng bán tháo, nhưng cầu yếu đi
Trong nhiều năm qua, lực lượng lao động công nghệ cao với thu nhập vượt trội, tiền thưởng lớn và quyền chọn cổ phiếu là nhóm khách hàng chủ lực của phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại Tel Aviv, Ramat Gan, Givatayim, Herzliya và Ramat Hasharon. Sự suy giảm của ngành này do đó kéo theo những lo ngại nhất định về sức cầu trên thị trường nhà ở.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hiện còn quá sớm để dự báo một đợt giảm giá mạnh. Ông Ohad Danos, cựu Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá bất động sản Israel, nhận định phần lớn lao động công nghệ mất việc vẫn còn nguồn tiết kiệm đáng kể, tiền trợ cấp thôi việc và các tài sản tích lũy. Vì vậy phản ứng trước mắt của họ là trì hoãn hoặc hủy kế hoạch mua nhà mới, thay vì phải bán tháo bất động sản đang sở hữu.
Về phía nguồn cung, các chuyên gia lưu ý rằng quỹ nhà ở tại Israel vẫn ở mức hạn chế trong khi chi phí vốn và chi phí xây dựng duy trì ở mức cao. Do đó, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ tung ra các chương trình ưu đãi tài chính hoặc hỗ trợ thanh toán thay vì chấp nhận giảm giá bán trực tiếp.
Nhiều yếu tố cộng hưởng làm phức tạp bức tranh thị trường
Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính Menif, ông Maor Duek, cho rằng thị trường bất động sản Israel hiện chịu tác động đồng thời của nhiều nhân tố: môi trường lãi suất, triển vọng việc làm, tâm lý xã hội và tình hình an ninh. Trong bối cảnh chiến sự và bất ổn kéo dài, ngay cả những người có đủ năng lực tài chính cũng lựa chọn trì hoãn các quyết định vay thế chấp và mua nhà dài hạn.
Dẫu vậy, thị trường không phải hoàn toàn đóng băng. Tại Bắc Tel Aviv và khu vực Ramat Aviv, các căn hộ có giá từ 5,1 đến 5,68 triệu shekel vẫn được các gia đình làm việc trong lĩnh vực công nghệ cao có tiềm lực tài chính ổn định tiếp tục xuống tiền mua, cho thấy nhu cầu thực vẫn hiện hữu ở phân khúc cao cấp.
Xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại vi
Một diễn biến đáng chú ý là nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển rõ ràng về phía các khu vực vành đai và ngoại vi, nơi giá nhà thấp hơn đáng kể so với trung tâm Tel Aviv. Các dự án tại Kiryat Ata, Lod, Rehovot, Ashdod, Ashkelon và Be'er Sheva vẫn ghi nhận doanh số khả quan, phản ánh xu hướng tìm kiếm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính trong bối cảnh thị trường lao động đang thay đổi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Ngành công nghệ cao suy giảm ảnh hưởng thế nào đến bất động sản Israel?
Cắt giảm nhân sự và ứng dụng AI khiến doanh nghiệp thu hẹp văn phòng, trong khi nhu cầu nhà ở từ lao động công nghệ thu nhập cao cũng sụt giảm, đặc biệt ở các thành phố vệ tinh quanh Tel Aviv.
Giá nhà ở Israel có giảm mạnh do công nghệ cao khó khăn không?
Các chuyên gia cho rằng chưa đủ cơ sở để kết luận giá nhà sẽ giảm mạnh vì nguồn cung còn hạn chế, chi phí xây dựng cao và lao động mất việc vẫn có tiết kiệm đáng kể nên phần lớn chỉ trì hoãn mua nhà thay vì bán tháo.
Khu vực nào tại Israel chịu tác động nặng nhất từ suy giảm công nghệ cao?
Các thành phố như Petah Tikva, Ra'anana, Herzliya và Bnei Brak ghi nhận tỉ lệ văn phòng trống tăng và giá thuê giảm, trong khi trung tâm Tel Aviv ít bị ảnh hưởng hơn.
Thị trường bất động sản ngoại ô Israel có cơ hội trong bối cảnh này không?
Có, nhu cầu đang dịch chuyển sang các khu vực vành đai như Ashdod, Ashkelon, Be'er Sheva và Rehovot, nơi giá nhà thấp hơn đáng kể so với Tel Aviv và vẫn ghi nhận doanh số khả quan.
Theo Tuổi Trẻ
