Lãi suất cho vay cao, nhà ở cho thuê khó khả thi

Lãi suất vay 10%/năm: Bài toán không có lời giải cho nhà ở cho thuê

Ngày 20/6, tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề "Nhà ở xã hội - nhà ở cho thuê, giải pháp an cư cho người lao động", nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thẳng thắn nêu thực trạng: với mặt bằng lãi suất vay thương mại hiện ở mức 10-13%/năm, việc đầu tư phát triển nhà ở cho thuê gần như không khả thi.

Ông Lê Hữu Nghĩa (Công ty Lê Thành) dẫn chứng cụ thể: một dự án nhà ở cho thuê quy mô 1.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, nếu vay ngân hàng 800 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm, doanh nghiệp phải trả tới 80-100 tỷ đồng tiền lãi mỗi năm. Trong khi đó, giai đoạn làm thủ tục và xây dựng có thể kéo dài nhiều năm - chưa tạo ra doanh thu - khiến chi phí lãi vay tích lũy lên tới hàng trăm tỷ đồng trước khi dự án đi vào vận hành.

Khi dự án vận hành, dòng tiền cho thuê thu về cũng chỉ vừa đủ trả lãi, trong khi nợ gốc vẫn còn nguyên và công trình dần xuống cấp theo thời gian, làm tăng thêm áp lực tài chính cho chủ đầu tư. "Không có doanh nghiệp nào có thể sống được với bài toán này", ông Nghĩa nhận định.

Điều kiện tiên quyết để nhà ở cho thuê phát triển

Theo ông Nghĩa, điều kiện cốt lõi để mô hình nhà ở cho thuê trở nên khả thi là doanh nghiệp phải được tiếp cận nguồn vốn dài hạn từ 15-20 năm với lãi suất ổn định khoảng 4-5%/năm, đi kèm các cơ chế ưu đãi về thuế, đất đai và thủ tục đầu tư. Ông cũng chỉ ra rằng loại hình nhà ở cho thuê hiện thiếu cơ chế ưu đãi riêng, trong khi lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 10% khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà tham gia.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, đồng tình rằng phân khúc này cần sự tham gia chủ động của Nhà nước thông qua chính sách đất đai, tín dụng và cơ chế đầu tư. "Doanh nghiệp có thể chia sẻ lợi nhuận, nhưng nếu không có nền tảng chính sách phù hợp thì rất khó hình thành một thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn", ông Thạch nói.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA), nhìn nhận xu hướng nhà ở cho thuê đang dần thay thế mô hình bán nhà truyền thống khi người lao động không còn phải chịu áp lực tích lũy vốn ban đầu và trả nợ kéo dài. Tuy nhiên, sự chuyển dịch này khiến áp lực vốn không còn nằm ở người mua mà chuyển sang doanh nghiệp - nhóm phải chờ dòng tiền thu hồi qua nhiều năm. Nếu không có tín dụng đủ dài, chi phí vốn đủ thấp và thủ tục đầu tư được rút ngắn mạnh, nhà ở cho thuê khó hình thành thành một phân khúc thị trường đúng nghĩa.

TP HCM hỗ trợ lãi suất, nhưng còn nhiều rào cản

Ông Huỳnh Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP HCM (HFIC), cho biết thành phố đang triển khai cơ chế hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên. Doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn vay với lãi suất thương mại khoảng 7,9-8,9%/năm; sau khi được ngân sách thành phố hỗ trợ, chi phí vay thực tế chỉ còn khoảng 0-1%/năm.

Tuy nhiên, số lượng dự án tiếp cận được cơ chế này vẫn hạn chế do vướng mắc thủ tục đầu tư, yêu cầu vốn đối ứng và quy định bắt buộc chủ đầu tư phải là doanh nghiệp 100% vốn trong nước - điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp đã niêm yết có cổ đông nước ngoài.

Trước thực trạng đó, HFIC đang kiến nghị nâng hạn mức vay ưu đãi từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm để phù hợp hơn với chu kỳ đầu tư thực tế. "Nếu các đề xuất này được chấp thuận, nguồn vốn dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện để nhiều dự án sớm được triển khai", ông Thanh nói.

Mục tiêu 100.000 căn nhà cho thuê đến 2030: Khoảng cách còn xa

TP HCM đặt mục tiêu phát triển 100.000 căn nhà ở cho thuê đến năm 2030, trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà cho thuê trên địa bàn ước tính gần 1 triệu người. Để đạt được mục tiêu này, các chuyên gia cho rằng thành phố cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp đồng bộ:

• Mở rộng tín dụng ưu đãi với lãi suất thực tế thấp hơn nhiều so với thị trường.
• Kéo dài thời gian hỗ trợ phù hợp với vòng đời dự án.
• Cải cách mạnh thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian triển khai.
• Hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn thu quỹ đất 20%, kết hợp cơ chế nghĩa vụ tài chính đất đai linh hoạt.

Đây được xem là những điều kiện quan trọng để chuyển từ các chương trình hỗ trợ rời rạc sang một hệ sinh thái chính sách đủ mạnh, giúp phân khúc nhà ở cho thuê phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu an cư thực tế của người lao động tại TP HCM.

Theo VietnamNet, VnExpress, CafeF