Những điểm chính
- TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê, trong tổng mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội.
- Ông Nguyễn Văn Lợi (Thiên Phát) đề xuất dành 60-80% quỹ nhà ở xã hội cho mục đích cho thuê và xây gần khu công nghiệp, tránh tạo 'thành phố ngủ'.
- Ông Trương Anh Tuấn (Hoàng Quân) chỉ ra nghịch lý: dự án cho thuê cần 15-20 năm hoàn vốn nhưng vay ngân hàng tối đa 5 năm; căn 1 tỉ đồng lãi vay 10 triệu/tháng nhưng chỉ cho thuê được 5 triệu/tháng.
- Ông Lê Hoàng Châu (HoREA) cho rằng nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM có thể lên tới 1 triệu căn, lợi nhuận đang bị khống chế ở mức 10%.
- Ông Lê Hữu Nghĩa (Lê Thành) kiến nghị miễn tiền sử dụng đất trong thời gian vận hành cho thuê và áp dụng gói tín dụng dài hạn 15-20 năm.
Phòng trọ 20m2 và giấc mơ an cư xa vời
Gần Khu công nghiệp Tân Bình (phường Tây Thạnh, TP.HCM), mỗi buổi tối, căn phòng trọ chưa đầy 20m2 của gia đình anh N.V.H. lại trở nên chật chội hơn bao giờ hết. Căn phòng nhỏ kiêm đủ mọi chức năng: phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh - và là nơi hai đứa con anh học bài trên chiếc bàn xếp. Suốt 10 năm sinh sống tại thành phố, anh H. vẫn không thoát khỏi không gian ngột ngạt đó.
"Tụi tôi cũng muốn đổi chỗ tốt hơn nhưng giá thuê nhà cứ tăng liên tục, còn mua nhà thì thật sự không dám nghĩ tới. Đó cũng là lý do tôi ở lì trong căn trọ này đã 10 năm", anh H. chia sẻ.
Anh H. làm công nhân cho một công ty điện tử, vợ anh làm tại một công ty thủy sản đông lạnh. Những tháng có nhiều đơn hàng, được tăng ca, tổng thu nhập hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ tiền trọ 1,8 triệu đồng, học phí và sinh hoạt phí cho bốn người, số tiền tích lũy được gần như không đáng kể.
Cùng dãy trọ, chị Loan - công nhân may quê Tây Ninh - cũng không dám mơ đến chuyện sở hữu nhà. Điều vợ chồng chị mong mỏi chỉ là tìm được phòng rộng hơn, giá phải chăng, an toàn, an ninh, và thuận tiện cho việc đăng ký tạm trú để con được đi học.
TP.HCM xác định nhà cho thuê là trụ cột mới
Câu chuyện của anh H. và chị Loan phản ánh thực trạng chung của hàng triệu người lao động nhập cư tại các đô thị lớn. Trong nhiều năm, chính sách nhà ở Việt Nam tập trung vào mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà thông qua tín dụng ưu đãi và nhà ở xã hội dạng bán hoặc thuê mua. Khi giá nhà ngày càng leo thang vượt xa khả năng chi trả, xu hướng thuê nhà dài hạn đang trở thành lựa chọn thực tế hơn với nhiều người.
Nhận thức được điều này, TP.HCM đã xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột quan trọng trong định hướng phát triển nhà ở mới, đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội dành riêng cho thuê. Thành phố cũng nghiên cứu việc chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công chưa được khai thác hiệu quả để bổ sung nguồn cung. Tổng thể, mục tiêu dài hạn của TP.HCM là phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội - song để đạt được điều đó, vẫn còn rất nhiều rào cản cần tháo gỡ.
Doanh nghiệp: Muốn làm nhưng không thể làm một mình
Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng - sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát, nhận định nhu cầu thuê nhà của lao động nhập cư hiện rất lớn, và đề xuất cần dành 60 - 80% quỹ nhà ở xã hội cho mục đích cho thuê. Tuy nhiên, để làm được điều này, theo ông, phải giải quyết đồng thời các vướng mắc về quỹ đất, giá đất và cơ chế tài chính.
Ông Lợi cũng cảnh báo không nên xây nhà ở xã hội ở những khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng vì dễ tạo ra các "thành phố ngủ" không có sức sống. Thay vào đó, các dự án cần được đặt gần khu công nghiệp, khu chế xuất, gắn liền với hệ sinh thái dịch vụ, y tế, giáo dục và giao thông. Hiện doanh nghiệp của ông đang vận hành gần 400 căn nhà cho công nhân thuê tại Bình Dương, với quy hoạch đồng bộ gần bệnh viện, trường học và tuyến metro.
Dù vậy, ông Lợi thẳng thắn thừa nhận làm nhà ở xã hội cho thuê "khó hơn rất nhiều lần so với làm nhà ở thương mại" vì đối tượng thụ hưởng bị giới hạn, quy trình xét duyệt chặt chẽ và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Việc tự bỏ vốn mua đất để làm nhà ở xã hội cũng khó khăn do chưa có quy định rõ về mức giá được khấu trừ.
Bài toán vốn: Vay 5 năm để đầu tư 20 năm
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân, chỉ ra nghịch lý cốt lõi khiến phân khúc nhà cho thuê kém hấp dẫn: các dự án loại này cần 15 - 20 năm mới hoàn vốn, nhưng doanh nghiệp thường chỉ được vay ngân hàng tối đa 5 năm, dẫn đến áp lực phải bán sản phẩm để trả nợ thay vì giữ lại cho thuê.
Ông Tuấn lấy ví dụ minh họa: một căn nhà trị giá 1 tỉ đồng phải trả lãi vay khoảng 10 triệu đồng/tháng, trong khi giá cho thuê thực tế chỉ khoảng 5 triệu đồng/tháng. Chênh lệch này khiến doanh nghiệp thua lỗ nếu chọn mô hình cho thuê thay vì bán. Giải pháp ông đề xuất là cần có chính sách kéo dài thời hạn vay và hạ lãi suất vay cho phân khúc này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bổ sung thêm: nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM có thể lên tới 1 triệu căn, nhưng nguồn cung cho thuê vẫn rất hạn chế vì hiệu quả tài chính chưa đủ sức hút. Doanh nghiệp đang phải dùng vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, trong khi mức lợi nhuận bị khống chế ở 10%.
Kiến nghị: Miễn tiền đất, tín dụng dài hạn 15-20 năm
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, kiến nghị cần sớm hoàn thiện cơ chế ưu đãi riêng biệt dành cho nhà ở cho thuê. Cụ thể, cần miễn tiền sử dụng đất trong suốt thời gian dự án vận hành cho thuê, chỉ thu khi doanh nghiệp chuyển sang bán. Ngoài ra, cần áp dụng ưu đãi thuế và các gói tín dụng dài hạn từ 15 - 20 năm để thu hút doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
Nhìn chung, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản xã hội đều thống nhất rằng định hướng phát triển nhà ở cho thuê của TP.HCM là đúng đắn và phù hợp với nhu cầu thực tế. Vấn đề còn lại là cần một "cú hích" chính sách đủ mạnh - từ cơ chế đất đai, tín dụng đến ưu đãi thuế - để biến mục tiêu thành hiện thực, giúp hàng triệu người lao động như anh H. và chị Loan có thể an cư ổn định tại thành phố đã gắn bó nhiều năm.
Câu hỏi thường gặp
TP.HCM có mục tiêu phát triển bao nhiêu căn nhà ở xã hội cho thuê?
TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội dành riêng cho thuê, trong tổng mục tiêu dài hạn khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Tại sao doanh nghiệp không mặn mà đầu tư nhà ở xã hội cho thuê?
Các dự án cho thuê cần 15-20 năm mới hoàn vốn nhưng ngân hàng chỉ cho vay tối đa 5 năm; lợi nhuận bị khống chế 10%; lãi suất vay cao hơn nhiều so với doanh thu cho thuê thực tế.
Doanh nghiệp kiến nghị chính sách gì để phát triển nhà ở xã hội cho thuê?
Các doanh nghiệp kiến nghị miễn tiền sử dụng đất trong thời gian vận hành cho thuê, áp dụng tín dụng dài hạn 15-20 năm, giảm lãi suất vay và ưu đãi thuế cho phân khúc này.
Nhà ở xã hội nên được xây dựng ở đâu để phục vụ công nhân hiệu quả?
Theo ông Nguyễn Văn Lợi (Thiên Phát), nhà ở xã hội cần đặt gần khu công nghiệp, khu chế xuất và gắn với hệ sinh thái y tế, giáo dục, giao thông - tránh xây ở khu xa trung tâm dễ tạo 'thành phố ngủ'.
Theo Tuổi Trẻ
