Bất động sản công nghiệp TP.HCM: Chuyển mình hay bị bỏ lại?

Hơn 30 năm phát triển và bài toán "già hóa" khu công nghiệp

Sau hơn ba thập kỷ đi đầu phát triển công nghiệp, TP.HCM hiện sở hữu hệ thống hạ tầng công nghiệp thuộc nhóm lớn nhất cả nước với 105 khu chế xuất, khu công nghiệp theo quy hoạch, tổng diện tích vượt 50.000ha. Tỉ lệ lấp đầy đạt 80-90% là con số ấn tượng, song đằng sau đó là một thực trạng đáng lo ngại: nhiều khu công nghiệp đã bắt đầu bước vào giai đoạn "già hóa".

Phần lớn các khu công nghiệp được hình thành từ những năm 1990, vận hành theo mô hình đa ngành truyền thống, thâm dụng lao động và chưa theo kịp các xu thế mới. Hệ quả là hạ tầng kỹ thuật nhiều nơi vẫn chưa đồng bộ, tình trạng vướng mắc giải phóng mặt bằng kéo dài, và đặc biệt là sự thiếu hụt hạ tầng xã hội như nhà lưu trú, cơ sở y tế, giáo dục cho người lao động.

Áp lực thời gian càng thêm nặng nề khi hàng loạt khu công nghiệp trọng điểm sắp hết thời hạn thuê đất. Theo thông tin từ Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (HEPZA), Khu chế xuất Tân Thuận sẽ đến hạn vào năm 2041, Khu công nghiệp Tân Bình vào năm 2047, còn Khu công nghiệp Bình Chiểu và Hiệp Phước (giai đoạn 1) cùng đến hạn vào năm 2048. Nếu không có lộ trình chuyển đổi kịp thời, lợi thế cạnh tranh của trung tâm công nghiệp lớn nhất cả nước có nguy cơ bị san sẻ dần cho các địa phương lân cận vốn còn nhiều quỹ đất mới và hạ tầng hiện đại hơn.

Luật chơi mới: FDI thế hệ mới không chỉ cần đất sạch, giá rẻ

Nghị quyết số 10 ban hành ngày 8-6-2026 của Bộ Chính trị đã đánh dấu bước ngoặt trong tư duy thu hút đầu tư, chuyển hướng từ số lượng sang chất lượng và hiệu quả lan tỏa. Điều này kéo theo sự thay đổi căn bản trong các yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài khi lựa chọn điểm đặt nhà máy.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận dịch vụ khu công nghiệp của Avison Young Việt Nam, cho biết doanh nghiệp FDI hiện nay không chỉ tìm kiếm quỹ đất sạch. Họ yêu cầu thời hạn khai thác dài hơn, ít nhất 35 năm, cùng các điều kiện khắt khe về năng lượng xanh và hạ tầng logistics. Đại diện từ Savills Việt Nam cũng cho biết thêm rằng yếu tố "xanh" và các tiêu chuẩn ESG (môi trường - xã hội - quản trị) đang trở thành điều kiện tiên quyết để các tập đoàn đa quốc gia quyết định đặt cơ sở sản xuất.

Thực tế cho thấy các dự án công nghệ cao, bán dẫn hay trung tâm dữ liệu đòi hỏi một hệ sinh thái hoàn chỉnh và đủ mạnh, chứ không đơn giản là một nhà xưởng có mái che. Nếu TP.HCM vẫn duy trì tư duy phát triển dựa trên diện tích đất, thành phố sẽ tự đẩy mình ra ngoài cuộc đua thu hút dòng vốn có hàm lượng khoa học - công nghệ cao.

Lộ trình chuyển đổi: 5 khu thí điểm với định hướng chuyên sâu

Trước bối cảnh đó, HEPZA cho biết TP.HCM đã khởi động lộ trình chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu theo hướng chuyên sâu. Năm khu vực được chọn thí điểm gồm: Tân Thuận, Hiệp Phước (giai đoạn 1), Tân Bình, Cát Lái và Bình Chiểu, mỗi khu mang một định hướng chiến lược riêng.

• Tân Thuận: Chuyển đổi thành khu công nghiệp công nghệ cao và sinh thái.
• Hiệp Phước: Phát triển theo mô hình khu công nghiệp - đô thị - cảng tích hợp.
• Cát Lái: Tập trung xây dựng thành trung tâm logistics quy mô lớn.
• Tân Bình và Bình Chiểu: Tái cơ cấu theo hướng nâng cao giá trị gia tăng, giảm thâm dụng đất.

Đây không đơn thuần là việc gia hạn sử dụng đất mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch lẫn chức năng, chuyển dịch từ mô hình thâm dụng đất sang mô hình tạo ra giá trị gia tăng cao hơn.

Liên kết vùng và hạ tầng xã hội: Hai trụ cột không thể bỏ qua

Sau quá trình sáp nhập và mở rộng, hệ sinh thái liên kết giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành một không gian phát triển mới đầy tiềm năng. Trong đó, TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính - dịch vụ - công nghệ cao, kết nối với "thủ phủ công nghiệp" Bình Dương và trung tâm kinh tế biển Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự cộng hưởng giữa cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, sân bay Long Thành và các tuyến đường vành đai được kỳ vọng tạo nên hành lang công nghiệp có sức cạnh tranh toàn cầu.

Song song đó, HEPZA đang đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính thông qua mô hình "một cửa tại chỗ", tích hợp các thủ tục đầu tư, xây dựng và môi trường nhằm rút ngắn thời gian và giảm chi phí tuân thủ cho nhà đầu tư.

Thành phố cũng xác định rõ rằng nâng cấp khu công nghiệp cũ không thể tách rời việc đầu tư hạ tầng xã hội. Nhà lưu trú công nhân, cơ sở y tế, trường học sẽ được ưu tiên phát triển, nhằm ổn định và thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao - yếu tố cốt lõi cho các ngành công nghiệp thế hệ mới như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo.

TP.HCM đứng trước ngã rẽ lịch sử

Với nền tảng công nghiệp dày dặn và vai trò hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, TP.HCM có đầy đủ điều kiện để đón đầu làn sóng FDI thế hệ mới. Nhưng tốc độ chuyển đổi sẽ là yếu tố mang tính sống còn. Cuộc "thay máu" bất động sản công nghiệp không chỉ là bài toán duy trì vị thế dẫn đầu, mà còn là phép thử để thành phố khẳng định năng lực hội nhập sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Theo Tuổi Trẻ