Những điểm chính
- Nghị định 253/2026 quy định bán nhà đất duy nhất phải sở hữu tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp sổ mới được miễn thuế TNCN.
- Người nhận quà tặng hoặc thừa kế có giá trị vượt 20 triệu đồng phải nộp thuế TNCN 10% trên phần vượt đó.
- Giao dịch bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ - con cái, anh chị em ruột và phân chia tài sản sau ly hôn được miễn thuế TNCN hoàn toàn.
- Từ ngày 1-7-2025, khi có người lưu trú qua đêm, thành viên hộ gia đình có trách nhiệm thông báo với cơ quan đăng ký cư trú theo Luật số 118/2025/QH15.
- Vi phạm quy định thông báo lưu trú bị phạt từ 500.000 đồng đến tối đa 12 triệu đồng tùy mức độ vi phạm.
Hàng loạt quy định mới liên quan đến thuế thu nhập cá nhân và khai báo lưu trú chính thức có hiệu lực, tác động trực tiếp đến hàng triệu người dân. Từ điều kiện miễn thuế khi bán nhà đất, cách tính thuế với quà tặng và thừa kế, đến trách nhiệm thông báo khi có người ở qua đêm - tất cả đều cần nắm rõ để tránh bị phạt.
Bán nhà đất duy nhất: Ba điều kiện bắt buộc để được miễn thuế
Nghị định số 253/2026 của Chính phủ, áp dụng từ tháng 7-2026, đã cụ thể hóa các điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với người bán bất động sản duy nhất. Theo đó, người bán phải đồng thời đáp ứng cả ba tiêu chí sau:
- Chỉ sở hữu một bất động sản: Tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng, người bán chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam đứng tên mình.
- Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày: Tài sản phải được nắm giữ ít nhất 183 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận. Với trường hợp sổ cấp đổi hoặc cấp lại, thời gian 183 ngày được tính nối tiếp từ ngày cấp sổ ban đầu, đảm bảo quyền lợi cho người dân.
- Chuyển nhượng toàn bộ tài sản: Giao dịch phải là bán toàn bộ, không phải một phần. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần diện tích, phần đó vẫn chịu thuế bình thường.
Nghị định cũng làm rõ một trường hợp dễ nhầm lẫn: nếu một người đang đứng tên một căn nhà đã có sổ, nhưng đồng thời đang sở hữu thêm một căn hộ chung cư mới chỉ có hợp đồng mua bán (tài sản hình thành trong tương lai), thì khi bán căn nhà đã có sổ, người đó sẽ không được coi là chỉ có "bất động sản duy nhất" và vẫn phải nộp 2% thuế. Ngoài ra, quy định miễn thuế cũng không áp dụng cho các giao dịch chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai.
Đối với trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung (gồm cả vợ chồng), chỉ người nào không có bất động sản riêng ở nơi khác mới được miễn thuế cho phần sở hữu của mình.
Người dân cần lưu ý rằng việc kê khai bất động sản duy nhất là hình thức tự khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nếu cơ quan thuế phát hiện gian lận nhằm hưởng chính sách miễn thuế, người vi phạm sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định về quản lý thuế.
Các giao dịch trong gia đình và sau ly hôn: Miễn thuế hoàn toàn
Song song với quy định về bất động sản duy nhất, Chính phủ tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế tuyệt đối cho các giao dịch bất động sản giữa người thân trong gia đình. Cụ thể, các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ với con cái, ông bà với cháu, anh chị em ruột, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể đều không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Việc phân chia nhà đất sau khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của tòa án cũng không thuộc diện chịu thuế.
Nhận quà tặng, thừa kế trên 20 triệu đồng: Nộp thuế 10%
Cũng theo Nghị định 253/2026, với thu nhập từ nhận thừa kế hoặc quà tặng, cá nhân cư trú sẽ chịu thuế suất 10% tính trên phần giá trị vượt quá 20 triệu đồng cho mỗi lần phát sinh. Giá trị tài sản được xác định theo giá giao dịch thông thường trên thị trường tại thời điểm phát sinh thu nhập.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi diễn ra việc tặng cho hoặc khi người nộp thuế nhận được thừa kế, quà tặng. Riêng với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, thời điểm tính thuế được xác định khi hoàn tất thủ tục đăng ký đó.
Nghị định quy định cụ thể cách xác định giá trị từng loại tài sản: chứng khoán niêm yết hoặc đăng ký giao dịch được căn cứ theo giá tham chiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán; chứng khoán khác và phần vốn trong tổ chức, cơ sở kinh doanh được tính theo giá trị sổ sách kế toán tại thời điểm gần nhất trước khi hoàn tất chuyển giao quyền sở hữu.
Từ 1-7: Bạn đến nhà ngủ qua đêm phải khai báo lưu trú
Từ ngày 1-7-2025, Luật số 118/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 luật liên quan đến an ninh, trật tự chính thức có hiệu lực. Trong đó, quy định về thông báo lưu trú được sửa đổi, bổ sung tại Điều 30 của Luật Cư trú năm 2020.
Theo đó, khi có người lưu trú qua đêm, thành viên hộ gia đình có trách nhiệm thông báo với cơ quan đăng ký cư trú. Trách nhiệm này cũng thuộc về người đại diện cơ sở chữa bệnh, cơ sở lưu trú du lịch, chủ sở hữu hoặc người được giao quản lý phương tiện dùng làm nơi lưu trú, và người quản lý các cơ sở như ký túc xá, căn hộ dịch vụ. Trường hợp chủ nhà vắng mặt, người đến lưu trú có trách nhiệm tự thực hiện thủ tục thông báo.
Nội dung thông báo lưu trú cần ghi đầy đủ: họ tên, ngày tháng năm sinh, số định danh cá nhân hoặc số hộ chiếu của người lưu trú, cùng lý do, thời gian và địa chỉ lưu trú. Việc thông báo có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan công an hoặc khai báo trực tuyến qua ứng dụng VNeID.
Đây không phải quy định hoàn toàn mới mà được kế thừa từ Luật Cư trú năm 2020, nay được bổ sung và làm rõ hơn về thời điểm "lưu trú qua đêm" và phân định trách nhiệm thông báo giữa các chủ thể liên quan.
Mức phạt khi không thông báo lưu trú
Hành vi không thực hiện thông báo lưu trú theo quy định sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Mức phạt thấp nhất là cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1 triệu đồng. Mức cao nhất có thể lên đến 12 triệu đồng, tùy thuộc vào đối tượng vi phạm và số lượng người lưu trú không được thông báo.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà duy nhất cần sở hữu bao lâu mới được miễn thuế TNCN?
Theo Nghị định 253/2026, người bán phải sở hữu bất động sản đó tối thiểu 183 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới đủ điều kiện được miễn thuế TNCN.
Nếu vừa có nhà đã có sổ vừa có hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai, bán nhà có được miễn thuế không?
Không. Nghị định 253/2026 quy định rõ trường hợp này không được coi là 'bất động sản duy nhất', người bán vẫn phải nộp 2% thuế TNCN.
Khai báo lưu trú khi có bạn đến nhà ngủ qua đêm thực hiện như thế nào?
Theo Luật số 118/2025/QH15 có hiệu lực từ 1-7-2025, người có trách nhiệm thông báo có thể khai báo trực tiếp tại cơ quan công an hoặc thực hiện trực tuyến qua ứng dụng VNeID.
Không khai báo lưu trú bị phạt bao nhiêu tiền?
Mức phạt thấp nhất là cảnh cáo hoặc từ 500.000 đồng đến 1 triệu đồng, mức cao nhất lên đến 12 triệu đồng tùy đối tượng vi phạm và số người lưu trú không được thông báo.
Theo Thanh Niên, Tuổi Trẻ, CafeF
