Những điểm chính
- Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo hệ số K điều chỉnh giá đất áp dụng từ 1/7/2026 cho 168 phường, xã và đặc khu.
- Ba tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi có hệ số K là 1,39, đưa tiền đất từ 687,2 triệu đồng/m2 lên gần 955,2 triệu đồng/m2.
- Hệ số K đất ở tại TP.HCM dao động từ 1 đến 2,59 lần; đất nông nghiệp có biên độ rộng hơn, từ 1 đến 10,56 lần (cao nhất tại xã Hồ Tràm).
- Theo Nghị quyết 254, có 7 trường hợp bắt buộc áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K, trong đó có chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất.
- Các tỉnh, thành phố phải ban hành hệ số K chậm nhất trước ngày 1/7/2026 theo quy định của Nghị quyết 254.
Hệ số K là gì và áp dụng từ khi nào?
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Đây là văn bản được xây dựng theo Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, giá đất sẽ được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K tương ứng. Hệ số này được xây dựng theo từng loại đất, mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng, khu vực và vị trí thửa đất, nhằm phản ánh sát hơn diễn biến thực tế của thị trường.
Phạm vi áp dụng bao gồm 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn TP.HCM, bao quát cả đất phi nông nghiệp lẫn đất nông nghiệp theo từng tuyến đường và vị trí thửa đất.
Hệ số K tại các tuyến đường trọng điểm
Theo dự thảo, 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TP.HCM là Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi (phường Sài Gòn) được đề xuất áp dụng hệ số K là 1,39. Với mức giá trong bảng giá đất hiện hành là 687,2 triệu đồng/m2, sau khi nhân hệ số K, tiền sử dụng đất tại đây sẽ vào khoảng 955,2 triệu đồng/m2, tức gần chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m2.
Tuy nhiên, đây không phải các tuyến có hệ số K cao nhất. Cũng tại phường Sài Gòn, tuyến Hai Bà Trưng (đoạn từ Nguyễn Thị Minh Khai đến Nguyễn Đình Chiểu) được đề xuất hệ số K lên tới 2,23 lần, tương ứng mức tiền đất khoảng 594 triệu đồng/m2.
Nhìn chung trên toàn TP.HCM, hệ số K áp dụng cho đất ở dao động từ 1 đến 2,59 lần.
Hệ số K tại các khu vực mở rộng
Tại khu vực Bình Dương (cũ), hệ số K phổ biến cho đất ở ở nhiều phường như Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp là 1,67 lần. Một số tuyến đường như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng có giá đất ở cao nhất 89,6 triệu đồng/m2, khi áp hệ số K 1,67 lần sẽ đưa mức tiền đất lên gần 150 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), hệ số K cao nhất có thể lên đến 2,66 lần ở một số tuyến đường thuộc phường Phước Thắng. Các tuyến có giá đất ở cao nhất tại phường Vũng Tàu như Quang Trung (146,3 triệu đồng/m2) và Thùy Vân (149,48 triệu đồng/m2) dự kiến áp hệ số K 1,75 lần.
Tại đặc khu Côn Đảo, toàn bộ đất phi nông nghiệp được áp dụng hệ số K thống nhất là 2,21 lần. Đất nông nghiệp tại đặc khu này có hệ số K dao động từ hơn 4 lần đến hơn 8 lần.
Đất nông nghiệp: Hệ số K có thể lên tới hơn 10 lần
Đối với đất nông nghiệp, biên độ hệ số K rộng hơn nhiều, dao động từ 1 lần đến 10,56 lần. Mức cao nhất tập trung ở các địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh.
Cụ thể, tại xã Hồ Tràm, hệ số K cao nhất được đề xuất là 10,56 lần. Tại các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc, hệ số K lên đến 10,12 lần.
Hệ số K theo hệ số sử dụng đất quy hoạch
Dự thảo cũng quy định hệ số K điều chỉnh theo quy hoạch, áp dụng cho từng khu đất, thửa đất dựa trên hệ số sử dụng đất. Nguyên tắc tính là: cứ mỗi bước hệ số sử dụng đất tăng thêm 1 lần, hệ số K theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần. Cụ thể:
- Hệ số sử dụng đất dưới 4 lần: hệ số K là 1,00 lần
- Hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần: hệ số K là 1,10 lần
- Hệ số sử dụng đất từ 5 đến dưới 6 lần: hệ số K là 1,20 lần
- Hệ số sử dụng đất từ 6 đến dưới 7 lần: hệ số K là 1,30 lần
7 trường hợp phải áp dụng hệ số K theo Nghị quyết 254
Theo Nghị quyết 254 của Quốc hội, có 7 trường hợp phải tính tiền đất theo bảng giá đất nhân với hệ số K, bao gồm:
- Tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư
- Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền một lần
- Tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất đã đầu tư hạ tầng
- Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá
- Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê
Ngoài ra, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với tổ chức kinh tế, cũng như tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đều được thực hiện theo công thức bảng giá đất nhân hệ số K.
Điều này có nghĩa là từ ngày 1/7/2026, người dân chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải tính tiền theo công thức mới (bảng giá đất x hệ số K), thay vì chỉ áp dụng bảng giá đất như hiện nay.
Quy định chuyển tiếp và tiến độ thực hiện
Dự thảo nêu rõ các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có thông báo trước ngày quyết định có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo các quyết định, thông báo đã ban hành trước đó.
Trường hợp xác định giá đất cụ thể đã có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất thì tiếp tục hoàn tất thủ tục trình phê duyệt mà không cần áp dụng quy định mới. Các trường hợp chưa có văn bản thẩm định sẽ thực hiện theo quyết định mới.
Với các dự án tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đã thuê đơn vị tư vấn trước ngày 30/6 nhưng chưa được phê duyệt giá đất thì vẫn được tiếp tục triển khai. Các trường hợp chưa thuê tư vấn trước thời điểm này sẽ áp dụng theo quy định mới.
UBND TP.HCM đã thống nhất với đề xuất của Sở Nông nghiệp và Môi trường về chủ trương xây dựng hệ số K theo trình tự, thủ tục rút gọn. Theo Nghị quyết 254, các tỉnh, thành phố phải ban hành hệ số K chậm nhất trước ngày 1/7/2026.
Câu hỏi thường gặp
Hệ số K áp dụng từ ngày nào tại TP.HCM?
Theo dự thảo, hệ số K điều chỉnh giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2026 trên địa bàn TP.HCM.
Tiền sử dụng đất tại đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi sẽ là bao nhiêu khi áp hệ số K?
Với giá đất trong bảng giá đất là 687,2 triệu đồng/m2 và hệ số K là 1,39, tiền sử dụng đất tại 3 tuyến này sẽ vào khoảng 955,2 triệu đồng/m2.
Hệ số K đất nông nghiệp tại TP.HCM cao nhất là bao nhiêu?
Hệ số K đất nông nghiệp cao nhất theo dự thảo là 10,56 lần tại xã Hồ Tràm, và 10,12 lần tại các tuyến đường Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc.
Những trường hợp nào phải áp dụng hệ số K khi tính tiền sử dụng đất?
Theo Nghị quyết 254, có 7 trường hợp bắt buộc áp dụng hệ số K gồm: tái định cư, công nhận/chuyển mục đích sử dụng đất ở, thuê đất thu tiền hằng năm, giao/cho thuê đất thu tiền một lần, đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất không qua đấu giá, và bán nhà ở nhà nước cho người đang thuê.
Theo Thanh Niên, Dân Trí, CafeF
